1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 (2022년 기준)

하루가 멀다 하고 바뀌는 법률 때문에 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건이 헷갈리시나요? 저도 매번 내용을 수정해야 해서 여간 힘이 드는 게 아닙니다. 그래도 여러분들을 위해서 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건도 확실히 정리해드리겠습니다. 2021년 12월 18일 이후 개정된 내용을 반영하여 설명해드리겠습니다.

 

 

1가구 1주택 양도소득세 개정

"2021년 12월 18일부터 12억 원 이하의 주택은 양도소득세가 부과되지 않는다."는 소식에 많은 분들이 큰 오해를 하고 있습니다. 바로 양도금액이 12억 원 이하인 경우에는 무조건 비과세 대상이라는 큰 오해이지요.

 

1가구 1주택의 경우, 1가구 2주택과 달리, 비과세 요건이 완화되어 적용되지만, 양도금액이 충족되면 비과세에 해당하는 것이 아닙니다. 12억 원 이하이더라도, 필요 요건이 충족되지 않는 경우라면, 과세대상이 됩니다. 그렇다면 비과세 요건은 무엇일까요?

 

1가구 1주택 비과세 요건

1가구 1주택이 비과세가 되기 위해서는 양도 금액, 주택 보유 기간, 주택 거주 기간을 모두 충족시켜야합니다. 이 세 가지 요건 중 하나라도 충족되지 않는 경우 과세돼 상이 되어 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 이 중 주택 거주 기간 요건은 지역에 따라 달라지게 되는데, 이에 대한 자세한 내용은 후술하도록 하겠습니다. 

 

비과세 요건: 양도금액

한때 '비과세 요건을 9억 원에서 12억 원으로 올린다.'고 떠들썩했었죠? 맞습니다. 그 시점(2021년 12월 18일)을 기준으로 비과세 요건 중 하나인 양도금액이 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 

 

주택을 얼마에 샀는 지는 중요하지 않습니다. 1억 원에 샀는데, 12억 원까지 올라서 매매차익이 11억 원이 생겼다고 하더라도, 다른 요건도 함께 충족시킨다면 비과세 대상에 해당합니다. 

 

이로 인해 9억원 언저리에 있던 아파트 가격이 12억 원 근처까지 올라갈 것이라는 전문가들의 의견과는 달리, 아파트 가격은 떨어지고 있습니다. 역시 부동산 정책이 부동산 가격에 어떤 영향을 끼칠지는 아무도 알 수 없는 듯합니다.  

 

 

비과세 요건: 보유기간

양도금액이 12억 원 이하이더라도 보유기간 2년을 채우지 못하는 경우 과세대상이 됩니다. 따라서 양도액이 아무리 소액이더라도 매매차익이 발생하는 경우 무조건 과세대상이됩니다. 예를 들어 집을 1,000만원에 구매한 후, 1년이 지나서, 2,0000만 원에 판매하여 1,000만 원에 매매차익이 생겼다면, 그에 맞는 양도소득세를 납부해야 합니다. 

 

 

비과세 요건: 거주기간

조정지역에 해당하는 주택의 경우 실 거주기간 2년까지 필요합니다. 조정지역이란 부동산 투기의 과열을 막기위해 정부가 법률로 지정해 놓은 지역을 의미하여, 수도권 지역은 대부분 조정지역에 포함됩니다. 본인의 지역이 조정지역인지 비조정지역인지 모르시는 분들은 아래 링크를 클릭하셔서 확인해보시기를 추천드립니다. 

 

조정대상지역 지정 (law.go.kr)

 

비조정지역에 해당하는 주택은 거주기간 요건이 불필요합니다. 2년 동안 보유하고 양도액이 12억 원 이하인 경우에는 비과세 대상입니다.  

 

조정지역 주택 구매 비추천 상황

직장의 장소가 자주 바뀌는 직업을 갖고 계신분들이라면 조정지역의 주택을 구매하시는 것을 비추천드립니다. 거주기간 2년을 채우지 못했는데, 직장의 장소가 바뀌어서 이사를 가야 하는 상황이 오는 경우 매우 골치 아프기 때문입니다. 

 

이사를 목적인 경우 1가구 2주택도 한시적으로 비과세 대상이 되지만, 이때도 보유기간 2년은 필수적입니다. 이에 대한 자세한 내용을 원하시는 분은 아래 글을 참고하세요.

 

2022.02.09 - [양도소득세] - 1가구 2 주택 양도소득세 비과세 요건(2022년 기준)

 

 

조정지역 주택 구매 추천 상황

이외의 분들은 조정지역을 첫 집으로 구매하는 것은 추천드립니다. 바로 취득세 때문입니다. '첫 번째 집을 구매할 때에는 조정지역과 비조정지역의 취득세가 동일하니까 상관없는 것 아닌가?'라는 생각을 하고 계신가요? 

 

맞습니다. 첫 번째 집을 구매할 때에는 조정지역과 비조정지역의 취득세가 동일합니다. 그런데, 두 번째 집을 구매할 때에는 조정지역과 비조정지역의 취득세가 매매가의 5~7%까지 차이가 나게 됩니다. 1억 원 당 500만 원 ~ 700만 원의 차이를 보이는 것이죠. 매매가가 10억 원인 경우 무려 5,000만 원~ 7,000만 원의 차이를 보입니다. 

 

따라서 첫 번째 집을 살 때, 조정지역에서 집을 구매하여 취득세를 동일하게 내고, 두 번째 집을 살 때에는 비조정 지역에서 집을 구매하는 것이 여러모로 유리합니다.

 

지금은 1가구 2주택에 될 상황이 오지 않을 것이라 생각하시나요? 갖고 있는 현금이 적을수록 가구수를 늘리는 전략을 가져가야 합니다. 한 번에 높은 가격의 부동산을 구매할 수 없기 때문이죠. 현금이 어느 정도 모여서 주택을 늘리고 싶은 마음이 드는 시기가 분명히 찾아옵니다. 

 

그때를 위해서 첫 번째 집을 구매하실 때에는 최대한 조정지역의 집을 구매하시기를 추천드립니다.